Quem Responde por Dano Ambiental Anterior à Compra do Imóvel? Entenda a Natureza Propter Rem

Comprar um imóvel rural ou uma área com passivo ambiental desconhecido é mais comum do que parece, e a dúvida que sempre surge é a mesma: quem responde pelo dano, quem causou originalmente ou quem é dono hoje? O Superior Tribunal de Justiça consolidou essa resposta em uma decisão que vale para todo o país, sob o rito dos recursos repetitivos.

O julgamento aconteceu com base nos artigos 1.036 a 1.041 do Código de Processo Civil de 2015, o que significa que a tese fixada passa a ser de observância obrigatória por todos os juízes e tribunais do Brasil em qualquer processo que discuta a mesma questão. A matéria também está consolidada na Súmula 623 do STJ.

A tese fixada pelo STJ

"As obrigações ambientais possuem natureza 'propter rem', sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente."

Em outras palavras: quem move a ação por dano ambiental (seja o Ministério Público, seja um órgão público) pode escolher cobrar do atual dono do imóvel, de qualquer um dos donos anteriores, ou de todos ao mesmo tempo. A obrigação de reparar o dano "gruda" no imóvel, não fica restrita apenas a quem efetivamente causou a degradação.

Por que o STJ decidiu assim

A decisão se apoia no artigo 3º, inciso IV, e no artigo 14, parágrafo 1º, da Lei 6.938/1981, a Lei da Política Nacional do Meio Ambiente, que estabelece a responsabilidade civil objetiva e solidária por dano ambiental, e no artigo 2º, parágrafo 2º, da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, que atribui caráter real à obrigação ambiental, transmitindo-a automaticamente ao sucessor em caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.

O acórdão explica que quem se mantém inerte diante de uma degradação ambiental preexistente, mesmo sem tê-la causado, também comete ilícito, porque a preservação de áreas protegidas é uma imposição legal que acompanha a propriedade, não uma escolha do proprietário. Ao mesmo tempo, o STJ reconheceu que a natureza propter rem não afasta a solidariedade: o antigo proprietário que efetivamente causou o dano também pode ser responsabilizado, mesmo depois de vender o imóvel.

O STJ também definiu uma exceção importante: o antigo titular só fica isento de responsabilidade quando comprovar que não causou o dano, direta ou indiretamente, e que esse dano é posterior à cessação de sua propriedade ou posse. Se ele conviveu com um dano já existente e simplesmente vendeu o imóvel sem regularizar a situação, o STJ entende que houve omissão ilícita, e a responsabilidade permanece.

No caso concreto julgado, as partes haviam firmado um Termo de Ajustamento de Conduta em que o antigo proprietário se comprometia a regularizar a situação ambiental de uma fazenda. As obrigações não foram cumpridas, e o imóvel foi transferido a terceiro antes da conclusão do processo. O Tribunal de origem havia isentado o antigo proprietário, sob o argumento de que a natureza propter rem transferia toda a responsabilidade ao novo dono. O STJ reformou essa decisão, por entender que o antigo proprietário, tendo dado causa ao descumprimento das obrigações enquanto ainda era dono, continuava responsável.

O que isso muda na prática

Para quem compra um imóvel, especialmente rural, a decisão reforça a importância de investigar previamente eventuais passivos ambientais, já que o novo proprietário pode ser chamado a responder mesmo sem ter causado o dano. Para quem vende um imóvel com irregularidade ambiental conhecida, a decisão deixa claro que a venda não encerra automaticamente sua responsabilidade, se ele deu causa ao problema ou conviveu com ele sem regularizar.

Antes de buscar orientação sobre um caso concreto, vale reunir a matrícula do imóvel com o histórico de proprietários, qualquer notificação, autuação ou Termo de Ajustamento de Conduta já existente relacionado à área, e informações sobre a data em que o dano teria ocorrido em relação às datas de transferência de propriedade.

Conclusão

O Tema 1.204 do STJ consolida que a obrigação ambiental acompanha o imóvel e pode ser cobrada de quem for dono ou possuidor no momento da ação, dos antigos titulares que deram causa ao dano, ou de ambos. A exceção fica restrita a quem comprova que não causou o dano e que ele ocorreu depois de encerrada sua relação com o imóvel. Cada situação de passivo ambiental tem particularidades de prova e de histórico de propriedade que precisam ser analisadas caso a caso.

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Aviso Legal: Este conteúdo tem caráter meramente informativo e educacional, apresentando um resumo de decisão judicial pública. Não substitui a análise individual de um caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico definitivo. Para saber se essa decisão se aplica à sua situação específica, fale com um advogado.

Fonte dos dados do julgado: acórdãos públicos do Superior Tribunal de Justiça, disponibilizados como dados abertos sob licença CC-BY 4.0. Consulta ao inteiro teor original disponível no site do STJ.