Quem Paga o IPTU de Imóvel Financiado com Alienação Fiduciária? O Banco Não, Diz o STJ

Se você comprou um imóvel financiado por um banco usando o modelo de alienação fiduciária, aquele em que o registro de imóveis aponta a instituição financeira como titular da propriedade até a quitação das parcelas, talvez já tenha se perguntado quem é responsável pelo IPTU enquanto o financiamento está em andamento. O Superior Tribunal de Justiça acaba de responder essa pergunta de forma vinculante para todo o país: não é o banco.

O julgamento aconteceu sob o rito dos recursos especiais repetitivos, previsto nos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015. Isso significa que a tese fixada vale para todos os processos em andamento no Brasil que discutam a mesma questão, não apenas para as partes do caso julgado.

A tese fixada pelo STJ

"O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN."

Em outras palavras: enquanto o comprador estiver pagando o financiamento e não houver retomada formal do imóvel pelo banco, quem responde pelo IPTU é o comprador, mesmo que o registro de imóveis mostre a instituição financeira como titular da propriedade fiduciária.

Por que o STJ decidiu assim

O acórdão se apoia no artigo 34 do Código Tributário Nacional, que define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o detentor do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Mas, no caso do possuidor, a jurisprudência do STJ exige que essa posse seja qualificada pelo animus domini, a intenção de ser o dono do bem. O banco credor fiduciário não tem essa intenção: ele detém apenas a chamada propriedade resolúvel, prevista no artigo 22 da Lei 9.514/1997, como garantia do financiamento, sem o propósito de ficar com o imóvel.

O artigo 27, parágrafo 8º, da mesma lei já deixava isso claro ao dispor que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos que recaem sobre o imóvel, até a data em que o credor for imitido na posse por conta de inadimplemento contratual. A Lei 14.620, de 13 de julho de 2023, reforçou esse entendimento ao acrescentar o parágrafo 2º ao artigo 23 da Lei 9.514/1997, prevendo expressamente que cabe ao devedor fiduciante arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem.

O que isso muda na prática

Para quem está pagando um imóvel por alienação fiduciária, a decisão não altera nada na rotina: a responsabilidade pelo IPTU já era do comprador na prática, e o STJ apenas confirmou isso de forma vinculante para todo o país. O ponto relevante é para os casos em que o município tenta cobrar o imposto do banco, seja diretamente, seja incluindo a instituição financeira em uma execução fiscal. Com o Tema 1.158 fixado, o banco tem base sólida para pedir sua exclusão dessas cobranças, o que também evita discussões que poderiam atrasar a regularização do imóvel para o comprador.

Vale ficar atento a dois pontos concretos:

• o carnê ou boleto do IPTU deve continuar em nome do comprador, mesmo com a propriedade fiduciária registrada em nome do banco;
• se o financiamento for quitado ou, ao contrário, o imóvel for retomado pelo banco por inadimplência, a responsabilidade tributária segue essa mudança de situação: quitação transfere a propriedade plena ao comprador, retomada consolida a propriedade em favor do credor.

Conclusão

O Tema 1.158 do STJ traz segurança jurídica para bancos e compradores sobre um ponto que já gerava disputas em execuções fiscais municipais pelo país. Mas a análise de uma cobrança específica de IPTU, sobretudo se envolver dúvida sobre o momento da consolidação da propriedade, ainda depende do exame do caso concreto.

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Aviso Legal: Este conteúdo tem caráter meramente informativo e educacional, apresentando um resumo de decisão judicial pública. Não substitui a análise individual de um caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico definitivo. Para saber se essa decisão se aplica à sua situação específica, fale com um advogado.

Fonte dos dados do julgado: acórdãos públicos do Superior Tribunal de Justiça, disponibilizados como dados abertos sob licença CC-BY 4.0. Consulta ao inteiro teor original disponível no site do STJ.