Condomínio Pode Cobrar Dívida Fora da Recuperação Judicial da Empresa Devedora

Empresa em recuperação judicial que tem unidade em um condomínio edilício (uma sala comercial, um galpão, um apartamento usado como escritório) continua devendo a taxa condominial normalmente, mesmo depois de pedir recuperação? O Superior Tribunal de Justiça respondeu essa pergunta de forma vinculante para todo o país, numa área de bastante impacto prático para síndicos e administradoras de condomínio.

O julgamento aconteceu sob o rito dos recursos repetitivos, regulado pelo artigo 1.036 do Código de Processo Civil de 2015. A tese fixada passa a ser de observância obrigatória por todos os juízes e tribunais do Brasil em qualquer processo que discuta a mesma questão, inclusive os que já estavam em andamento.

A tese fixada pelo STJ

"Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente."

Em outras palavras: o condomínio não precisa entrar na fila dos demais credores da recuperação judicial nem esperar a aprovação e o cumprimento do plano de recuperação para receber. Ele pode cobrar a dívida diretamente, pela via cível comum, mesmo que o débito seja de antes do pedido de recuperação.

Por que o STJ decidiu assim

O acórdão parte da natureza da obrigação condominial, que é propter rem, ou seja, vinculada diretamente à propriedade da unidade dentro do condomínio, conforme o artigo 1.345 do Código Civil. Por se tratar de um dever de rateio essencial à preservação e ao funcionamento do condomínio, essa obrigação tem autonomia em relação às demais dívidas mercantis da empresa em recuperação.

O STJ enquadrou as despesas condominiais no conceito de despesas necessárias à administração do próprio ativo da empresa, por aplicação analógica do artigo 84, inciso III, da Lei 11.101/2005, a Lei de Recuperação Judicial e Falência, que trata de créditos extraconcursais. Segundo o acórdão, o critério temporal do artigo 49, caput, da mesma lei, que normalmente inclui no plano de recuperação as dívidas existentes antes do pedido, não afasta a extraconcursalidade de obrigações civis propter rem, que não se submetem aos efeitos do plano recuperacional.

A decisão também destaca um argumento prático importante: manter o pagamento e a possibilidade de execução das taxas condominiais protege a própria administração e conservação do ativo imobiliário da empresa recuperanda, evitando que o ônus seja transferido de forma indevida para os demais condôminos, o que, no limite, também preserva o valor do bem que integra o patrimônio da empresa.

Vale um esclarecimento sobre a formação da tese: no caso concreto analisado, o recurso específico foi julgado prejudicado por acordo entre as partes, segundo o voto do relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Já a tese repetitiva, de observância obrigatória para todos os casos futuros, foi definida por maioria de votos, conforme o voto do Ministro Raul Araújo, que redigiu o acórdão nesse ponto específico. Essa divisão entre o desfecho do caso concreto e a redação da tese vinculante é registrada no próprio acórdão e não muda o conteúdo do Tema 1.391, apenas explica por que dois ministros aparecem como condutores do julgamento.

O que isso muda na prática

Para condomínios que têm unidades pertencentes a empresas em recuperação judicial inadimplentes, a decisão confirma que não é necessário se habilitar como credor no processo de recuperação nem aguardar o cumprimento do plano. A cobrança segue pela via cível comum, com a ressalva de que atos de constrição sobre bens considerados essenciais à atividade da empresa ainda podem passar pelo controle do juízo da recuperação judicial.

Antes de buscar orientação, vale reunir o histórico de débitos condominiais da unidade, a convenção de condomínio e a ata que autorizou a cobrança, além de informações sobre o andamento do processo de recuperação judicial da empresa devedora, se houver.

Conclusão

O Tema 1.391 do STJ dá segurança jurídica aos condomínios para cobrar débitos condominiais de empresas em recuperação judicial pela via cível comum, sem se submeter ao processo coletivo de credores. Ainda assim, cada execução pode ter particularidades quanto aos bens disponíveis para penhora e ao andamento do processo de recuperação, que precisam ser avaliadas em cada caso.

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Aviso Legal: Este conteúdo tem caráter meramente informativo e educacional, apresentando um resumo de decisão judicial pública. Não substitui a análise individual de um caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico definitivo. Para saber se essa decisão se aplica à sua situação específica, fale com um advogado.

Fonte dos dados do julgado: acórdãos públicos do Superior Tribunal de Justiça, disponibilizados como dados abertos sob licença CC-BY 4.0. Consulta ao inteiro teor original disponível no site do STJ.